Requisitos para la Validez de la Ejecución de Hipoteca (Extractos Decisiones TSJ)

(omissis nuestro) ... El procedimiento de ejecución de hipoteca regulado en el Código de Procedimiento Civil, artículos 660 al 665, fue previsto exclusivamente para que a través de él se ventilen pretensiones que tengan por objeto hacer efectivo el cumplimiento de obligaciones de pagar una cantidad de dinero garantizadas con hipoteca. Este procedimiento especial no es idóneo entonces para obtener el cumplimiento de obligaciones de hacer, no hacer o de dar, distintas de las pecuniarias. Además, la ley exige que la garantía que se pretende ejecutar sea precisamente una hipoteca, contrato solemne que está sujeto al cumplimiento de unos requisitos de validez que no pueden ser ignorados.



En este sentido, la ley procesal exige que el acreedor hipotecario debe presentar: a) el contrato de hipoteca debidamente registrado.b) indicar el monto del crédito con los accesorios garantizados. c) señalar al tercero poseedor del inmueble hipotecado.d) copia certificada de los gravámenes y enajenaciones de que hubiere sido objeto el inmueble hipotecado con posterioridad al establecimiento de la hipoteca cuya ejecución se solicita.


A pesar de que el Código Procesal no lo diga expresamente es obvio que el juez debe revisar además de los extremos contemplados en los tres ordinales del artículo 661, los requisitos de validez del contrato de hipoteca, ya que únicamente a través de ese examen puede cerciorarse de que el documento que se le presenta es en verdad una hipoteca y no un documento de distinta naturaleza (una prenda, una fianza, por ejemplo)... (omissis nuestro).

... El Tribunal quiere destacar que el contrato de hipoteca es un contrato solemne, sometido a un cúmulo de formalidades que inciden directamente sobre su validez y eficacia; la más significativa de ellas es la exigencia de que la hipoteca debe constar en un documento inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria. El Código exige también que se determine específicamente el bien sobre el cual se constituye la garantía y la cantidad de dinero por la cual ella se establece. El artículo 1879 del Código Civil condensa tales requisitos de validez y eficacia de la hipoteca

En el contrato cuya ejecución se solicita se advierte que la pretendida hipoteca garantiza la devolución del préstamo, los intereses, inclusive los honorarios de abogados y los gastos de cobranza. Por supuesto, no se especifica ni la cantidad por concepto de intereses ni los gastos de cobranza ya que obviamente se trata de rubros cuyo monto, en principio, se desconoce. La cuantía del préstamo sí se señala expresamente diciéndose que es de ocho millones seiscientos mil bolívares. Ahora bien, una cosa es el monto de la obligación principal garantizada –el préstamo- y otra distinta el límite máximo por el cual se constituye la hipoteca. 

En efecto, ambas obligaciones –la principal y la accesoria- tienen su propia cuantificación económica, que las hace mensurables, porque sólo así el deudor puede conocer: 1º) cuanto debe; 2º) cuál es el límite por el que puede seguirse ejecución sobre el bien especialmente dado en hipoteca. 

En el primer caso, es innecesario abundar en razones que expliquen porque la obligación principal debe estar perfectamente delimitada en su monto, se trata de una noción básica del derecho de obligaciones. Por lo pronto, basta con precisar -en lo que al préstamo de dinero se refiere- que la cuantificación económica de la obligación viene insita en la propia regulación que respecto de este negocio jurídico contempla el artículo 1737 Código Civil: “la obligación que resulta del préstamo de una cantidad de dinero, es siempre la de restituir la cantidad numéricamente expresada en el contrato…”. 

Es el propio precepto legal el que señala con claridad meridiana la necesidad de que el préstamo verse sobre un quantum específicamente determinado en el contrato. El fundamento de este precepto radica en la seguridad del deudor: Que él pueda saber hasta donde llega su obligación de restituir. 

En cambio, la necesidad de que la hipoteca se constituya por un monto determinado –que puede coincidir con el monto de la obligación que garantiza o excederlo para cubrir sus accesorios- viene dada por el artículo 1879 del Código Civil. Su fundamento es otro distinto: proteger el crédito del constituyente de la hipoteca permitiéndole demostrar (ante terceros, por supuesto) hasta qué punto está especialmente afectado el bien hipotecado al acreedor correspondiente (en negrillas y cursivas cita de José Luis Aguilar Gorrondona, Contratos y Garantías, Univ. Católica Andrés Bello, 11ª edición, págs. 88, paréntesis del juzgador). 

En el subjudice, el Juzgador aprecia que en el contrato de hipoteca se hace especial mención a la cuantía de la obligación garantizada –el préstamo-, pero se silencia notablemente el monto por el cual se constituyó la hipoteca ya que en el documento se dice que para garantizar el préstamo, los intereses y los gastos de cobranza se constituye una hipoteca sobre el bien inmueble allí descrito en su ubicación y linderos, pero sin determinar como lo exige el artículo 1879 del Código Civil la cantidad que constituiría el límite máximo por la que podía trabarse ejecución sobre dicho inmueble. 

Para explicarlo gráficamente, si la hipoteca pretendía cubrir la devolución del préstamo, más los intereses y los gastos de cobranza, es obvio, en sana lógica, que la garantía debió constituirse por una suma mayor a la del préstamo, digamos quince millones, ya que de esta manera la acreedora se aseguraba de que la hipoteca efectivamente le permitiría cobrar una vez verificado el remate del inmueble el préstamo íntegro y los intereses cuantificados en el libelo y, eventualmente, los gastos de cobranza. 

La sumas señaladas en el libelo... (omissis nuestro)... no se sabe si están garantizadas ya que en el documento fundamental no se dice la cantidad máxima que garantiza la hipoteca, tan sólo se menciona el quantum del préstamo, el cual, como vimos, es una exigencia distinta a la prevista en el artículo 1879, cuyo fundamento jurídico es el artículo 1737 CC., conforme con el cual en el contrato se debe mencionar la cantidad numérica que debe ser restituida por el prestatario. 

Lo expresado por este sentenciador es tan cierto que en opinión del connotado jurista José Luis Aguilar Gorrondona (obra citada): 

En Venezuela la hipoteca es especial desde un triple punto de vista: no puede subsistir sino sobre bienes especialmente designados, por una cantidad de dinero determinada y para garantizar una determinada obligación principal. 
A) (omissis) 
B) (omissis) 
C) La exigencia de que se determine la obligación principal garantizada por la hipoteca, aunque no está explícita en la ley, resulta de la noción misma de la hipoteca”. 

De acuerdo con el referido autor el contrato de hipoteca, por su especialidad, debe hacer referencia a: 1.- los bienes sobre los cuales se constituye; 2.- la cantidad por la cual se constituye y 3.- la obligación que garantiza, la cual debe estar determinada o, por lo menos, debe ser determinable. 

Con relación al requisito señalado en el número 2 del párrafo anterior jurisprudencia de la Sala Político Administrativa (Sentencia 1639 del 28/6/2006) ha establecido lo siguiente: 

En consonancia con el anterior particular, es una condición de validez de la hipoteca que ésta sea debidamente registrada, conforme a lo establecido en el Título XXII del Código Civil, constituyéndose en uno de los llamados contratos solemnes. Igualmente, una de las características de la hipoteca es la designación especial del bien o de los bienes sobre los cuales va a ser constituida, describiendo todas las circunstancias que sirvan para la plena identificación e individualización de dichos bienes, denominada doctrinalmente “principio de especialidad de la hipoteca”. Por último, de conformidad con el dispositivo legal transcrito, es otro de los requisitos de validez de la hipoteca, la determinación de la cantidad de dinero por la cual se constituye. 

En cuanto a este último particular, observa esta Sala, que la doctrina más autorizada ha expresado, que la condición de la determinación de la cantidad de dinero no implica necesariamente el establecimiento de cantidades específicas para garantizar cada uno de los conceptos cubiertos por la hipoteca; por el contrario, es perfectamente permisible que se fije un límite máximo por el cual la garantía respondería por la deuda principal y por los conceptos accesorios y conexos, siempre y cuando se expresen contractualmente cuáles son dichos conceptos. A este tipo de situación en la que se fija un límite máximo al gravamen hipotecario sobre un bien inmueble se denomina “crédito abierto”. (Negrillas y subrayado puestos por este Juzgador).

Así las cosas, este sentenciador estima que la hipoteca cuya ejecución ha sido solicitada se constituyó defectuosamente ya que en el documento producido junto con el libelo se especificó el inmueble afectado por la garantía, la obligación garantizada y sus accesorios, pero se omitió toda referencia al monto máximo hasta por el cual podía trabarse ejecución, omisión que vicia la hipoteca al carecer de un requisito sustancial previsto en el artículo 1879 CC., que frustra su idoneidad en orden a la persecución del inmueble por el procedimiento especial reglamentado en los artículos 660 al 665 del CPC. Así se decide.
Por todos los considerados precedentes, en el subjudice, la ejecución de la hipoteca no es admisible habida cuenta que el documento presentado no llena los requisitos que permitan considerarla como una hipoteca regularmente constituida ya que en palabras del legislador civil la hipoteca no puede subsistir sino sobre los bienes especialmente designados y por una cantidad determinada de dinero. 

Sin embargo, queda a la acreedora la alternativa de pedir la satisfacción de su acreencia mediante el procedimiento de la vía ejecutiva como lo prevé el artículo 665 del Código Procesal... (omissis nuestro).

TRIBUNAL: Juzgado Segundo de 1ra. Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito - Ciudad Bolívar - Edo. Bolívar
FECHA: siete de diciembre de dos mil siete
ASUNTO: FP02-V-2007-001420 
PARTES: NARCISA FRANCO DE CABRE contra GRISELY DEL VALLE ALFARO
RESOLUCIÓN N° PJ01920070000799
JUEZ: Dr. Manuel Alfredo Cortés

Extracto tomado de la Sentencia publicada en la Página web del TSJ, resaltado nuestro, con los aspectos más importantes de la misma a consideración de la Abogada Oreana Díaz.